Επιβολή ΦΠΑ στις μακροχρόνιες μισθώσεις ακινήτων

Επιβολή ΦΠΑ στις μακροχρόνιες μισθώσεις ακινήτων

Μπαίνοντας το 2019, έφερε μαζί του και την επιβολή ΦΠΑ στις μακροχρόνιες μισθώσεις ακινήτων!

Από την 1η Ιανουαρίου όλες οι μακροχρόνιες μισθώσεις ακινήτων, θεωρούνται ως παραδόσεις αγαθών και πλέον επιβάλλεται ΦΠΑ. Τόσα χρόνια όσοι ενοικίαζαν μακροχρόνια μισθώσεις, απαλλάσσονταν από την επιβολή ΦΠΑ καθώς θεωρούνταν ως παράδοση υπηρεσιών.

Σύμφωνα με το άρθρο στην ιστοσελίδα “PhileNews” της Ελευθερίας Παϊζάνου, μέχρι την 31η Δεκεμβρίου του 2018, όλες οι μισθώσεις ακίνητης ιδιοκτησίας, ανεξαρτήτως χρόνου, αξίας ή τρόπου καταβολής του μισθώματος δηλαδή σταδιακά ή εφάπαξ, εξαιρούνταν από την επιβολή ΦΠΑ με αποτέλεσμα ο φόρος εισροών επί της απόκτησης ή ανέγερσης να μη διεκδικείται ως πίστωση.
Δηλαδή, το πρόσωπο που πραγματοποιούσε τέτοια συναλλαγή δεν έχει το δικαίωμα για να λάβει έκπτωση του φόρου που έχει επιβαρυνθεί για την ανέγερση ή τη συντήρηση της συγκεκριμένης ιδιοκτησίας.
Σύμφωνα με το τμήμα Φορολογίας, η διάρκεια της μίσθωσης δεν επηρεάζει με οποιοδήποτε τη φορολογική μεταχείριση της συναλλαγής. Με τα νέα δεδομένα που προέκυψαν από την πρώτη του χρόνου, από τούδε και στο εξής, όλες οι μακροχρόνιες μισθώσεις ακινήτων, θεωρούνται παραδόσεις αγαθών και όχι υπηρεσίες.

Αυτό θα έχει ως αποτέλεσμα να υπόκειται σε θετικό συντελεστή φόρου η μακροχρόνια εκχώρηση δικαιώματος κατοχής της ακίνητης ιδιοκτησίας, δηλαδή η μακροχρόνια μίσθωση, είτε αυτό το δικαίωμα εκχωρείται από τον ιδιοκτήτη ακινήτου, είτε από το πρόσωπο το οποίο εκχωρείται το δικαίωμα από τον ιδιοκτήτη.
Με εγκύκλιο που εξέδωσε το τμήμα Φορολογίας, στις 27 Δεκεμβρίου, επισημαίνει πως «από την 1η Ιανουαρίου του 2019, με την ενσωμάτωση της νέας παραγράφου στον νόμο, η μίσθωση η οποία στην ουσία μεταβιβάζει το δικαίωμα στον μισθωτή, μπορεί να διατεθεί ως κύριος στην ακίνητη ιδιοκτησία ή να διαθέτει την ακίνητη ιδιοκτησία ορίζεται ως παράδοση αγαθών».
Όπως διευκρινίζει το τμήμα Φορολογίας, ο συντελεστής του ΦΠΑ θα είναι 5% ή 19% ανάλογα με την περίπτωση του αγοραστή. Παράλληλα υποδεικνύει πως η επιβολή ΦΠΑ δεν καλύπτει περιπτώσεις όπου το δικαίωμα ακινήτου μεταβιβάζεται με την πρώτη εγκατάσταση σε αυτό. Παραθέτουμε κάποια παραδείγματα μακροχρόνιων μισθώσεων, στις οποίες θα επιβάλλεται ή όχι φόρος προστιθέμενης αξίας.

– Για παράδειγμα, μια επιχείρηση ανεγείρει ακίνητο σε τουριστική περιοχή σε ιδιόκτητη γη. Στο κτήριο, ανεγείρονται 10 διαμερίσματα τα οποία η επιχείρηση προορίζει για μακροχρόνια μίσθωση μέχρι και 99 έτη. Η εκτιμημένη αγοραία αξία των διαμερισμάτων κατά τον χρόνο ολοκλήρωσης τους κυμαίνεται, ανάλογα με το μέγεθος, μεταξύ €2 εκατ. με €4 εκατ. έκαστο. Την ίδια ώρα η επιχείρηση διαφημίζει τη διάθεση των διαμερισμάτων, σε τιμές που αρχίζουν από €2 εκατ. μέχρι €4 εκατ. Κατά τη σύναψη της συμφωνίας μίσθωσης απαιτείται προκαταβολή 20% της αξίας και με την παράδοση το υπόλοιπο ποσό. Η συμφωνία μίσθωσης δεν δίδει απλά κατοχή του διαμερίσματος αλλά και άλλα δικαιώματα τα οποία στην ουσία καθιστούν τον μισθωτή ως ιδιοκτήτη παρά ενοικιαστή. Ένα από αυτά τα δικαιώματα είναι να μπορεί να μεταβιβάζει το δικαίωμα του σε άλλο πρόσωπο χωρίς τη συγκατάθεση του εκμισθωτή. Επιπρόσθετα, η ολική αξία του συμβολαίου μίσθωσης, προκαταβολή και υπόλοιπο ποσό κατά την παράδοση, είναι η ίδια αν το διαμέρισμα θα αγοραζόταν αντί να μισθωνόταν. Στη συγκεκριμένη μακροχρόνια μίσθωση διαμερισμάτων θα επιβληθεί ΦΠΑ.

Το ύψος της φορολόγησης θα καθοριστεί ανάλογα με τον χρόνο της συναλλαγής. Εξετάζονται τρεις διαφορετικές περιπτώσεις. Εάν η ανέγερση άρχισε πριν την 1/1/19 και ολοκληρώθηκε πριν την 1/1/19, εάν ανέγερση άρχισε πριν την 1/1/19 και ολοκληρώθηκε μετά την 1/1/19 και εάν η ανέγερση άρχισε μετά την 1/1/19 και ολοκληρώθηκε μετά την 1/1/19. Επίσης, η συμφωνία μίσθωσης συνάπτεται πριν την 1/1/19 και καταβάλλεται προκαταβολή €800.000 και δίδεται κατοχή πριν την 1/1/19 ή συνάπτεται πριν την 1/1/19, καταβάλλεται προκαταβολή €800.000 αλλά δίδεται κατοχή μετά την 1/1/19. Και στις δύο περιπτώσεις η συμφωνία μίσθωσης κατατίθεται στο κτηματολόγιο ή χαρτοσημαίνεται στο Τμήμα Φορολογίας. Συγκεκριμένα στην πρώτη περίπτωση ο χρόνος της συναλλαγής εντοπίζεται πριν την 1/1/19 οπόταν υποβλήθηκε η συμφωνία στο κτηματολόγιο ή στο Τμήμα Φορολογίας. Αυτό σημαίνει ότι ούτε η προκαταβολή ούτε η μετέπειτα κατοχή υπόκεινται στο ΦΠΑ.

Στη δεύτερη περίπτωση ο χρόνος της συναλλαγής εντοπίζεται μετά την 1/1/19 αφού τόσο η συμφωνία όσο και η προκαταβολή έπονται της ημερομηνίας αλλαγής. Αυτό σημαίνει ότι πρέπει να αποδοθεί ο ανάλογος συντελεστής ΦΠΑ (5% ή 19%), πρώτα επί της προκαταβολής και μετά όταν δοθεί η κατοχή ανεξαρτήτως αν καταβληθεί το υπόλοιπο ποσό των €3.2 εκατ.

– Δεύτερο παράδειγμα, αφορά μια επιχείρηση η οποία είναι εγκατεστημένη στην Κύπρο ασχολείται με εισαγωγές εξαγωγές και θα ενοικιάσει αποθηκευτικό χώρο για να διεξάγει τις δραστηριότητές της. Ο διευθυντής της επιχείρησης προσεγγίζει τον ιδιοκτήτη του καινούριου αποθηκευτικού χώρου και του υποβάλλει τρείς προτάσεις για τη μίσθωση της αποθήκης.

Μεταξύ άλλων προτείνει:
– Να του μισθώσει τον αποθήκη για 30 χρόνια προς €15.000 το χρόνο και να αναλάβει (ως μισθωτής) τη συντήρηση του κτηρίου
– Να του μισθώσει την αποθήκη για 30 χρόνια προς €17.000 το χρόνο και η συντήρηση να είναι ευθύνη του εκμισθωτή (ιδιοκτήτη)
– Να του μισθώσει την αποθήκη για 30 χρόνια προς €12.000 το χρόνο, να αναλάβει την συντήρηση (ο μισθωτής) και να προκαταβάλει τα μισθώματα 15 χρόνων που ισοδυναμούν στις €180.000.

Και οι τρεις προτάσεις, έχουν τα χαρακτηριστικά της μίσθωσης και όχι της κατ’ ουσίαν μεταβίβασης ακίνητης ιδιοκτησίας. Η καταβολή του ποσού των €180.000 στην ουσία δίδεται για να δώσει κίνητρο στον εκμισθωτή να μειώσει την αξία των μισθωμάτων.

– Τρίτο παράδειγμά αφορά συμφωνία μίσθωσης που έγινε το 2018. Σε αυτή την περίπτωση συμφωνείται η μακροχρόνια μίσθωση διαμερίσματος για 99 χρόνια, έναντι ποσού €1 εκατ. Ο επενδυτής συμφωνεί με τον εκμισθωτή να καταβάλλει το ποσό του €1 εκατ. σε ειδικό λογαριασμό δικηγορικού γραφείου (escrow) μέχρις ότου ο εκμισθωτής εξασφαλίσει άδεια από τις τοπικές Αρχές για την προσθήκη παραθύρου στο ένα από τα υπνοδωμάτια του διαμερίσματος. Η κατάθεση του συγκεκριμένου ποσού σε λογαριασμό escrow, πριν από την ημερομηνία αλλαγής (1/1/2019), σύμφωνα με το Τμήμα Φορολογίας, δημιουργεί φορολογικό σημείο και καθιστά τη συναλλαγή εξαιρούμενη μίσθωση.

– Σε τέταρτη περίπτωση η συμφωνία της μακροχρόνιας μίσθωσης συνάπτεται στις 10 Δεκεμβρίου του 2018 υπό τον όρο ότι ο εκμισθωτής θα εξασφαλίσει από τη σχετική κρατική Αρχή επέκταση του χρόνου εκμίσθωσης της κρατικής γης επί της οποίας έχει ανεγερθεί το διαμέρισμα για τουλάχιστο 20 χρόνια. Η σύναψη της εν λόγω συμφωνίας που περιέχει τον εν λόγω όρο δημιουργεί φορολογικό σημείο.

Προβλέπεται η επιβολή 5% ή 19% ΦΠΑ

Σύμφωνα με διευκρινίσεις που περιλαμβάνονται στην εγκύκλιο, η μεταβίβαση της κυριότητας ακίνητης ιδιοκτησίας, περιλαμβάνει επίσης και την κατ’ ουσία μεταβίβαση του δικαιώματος σε κάποιο άλλο πρόσωπο, το οποίο να μπορεί να διαθέτει κατά βούληση την εν λόγω ακίνητη ιδιοκτησία παρόλο που, δεν είναι ο ιδιοκτήτης. Όπως υποδεικνύει το αρμόδιο τμήμα,
– Ο όρος «κατ’ ουσία» δεν αναφέρεται μόνο στην καθαυτό κατοχή του ακινήτου αλλά και άλλων δικαιωμάτων, που απορρέουν από την κατοχή τα οποία απολαμβάνει ένας ιδιοκτήτης και ισοδυναμούν με την ελεύθερη κατοχή. Για παράδειγμα υπάρχουν ιδιοκτήτες διαμερισμάτων ή κατοικιών οι οποίοι δεν έχουν ελεύθερη κατοχής της περιουσίας. Στο νόμο περί ακίνητης περιουσίας, τα συγκεκριμένα πρόσωπα κατέχουν μακροπρόθεσμο ενδιαφέρον επί της περιουσίας για μίσθωση 99 ή 999 χρόνων. Επομένως το μακροχρόνιο δικαίωμα επί της ακίνητης ιδιοκτησίας ισοδυναμεί με ελεύθερη κατοχή.
– Η μακροχρόνια μίσθωση π.χ. για 99 χρόνια, η οποία ισοδυναμεί με ελεύθερη κατοχή, για να αποτελεί παράδοση ακίνητης ιδιοκτησίας, πρέπει να συνοδεύεται με μια μεγάλη εφάπαξ πληρωμή που ουσιαστικά ισούται με την τρέχουσα αγοραία αξία της περιουσίας (τουλάχιστο 90% της αγοραίας αξίας) που είτε συνοδεύεται είτε όχι με ετήσιο χαμηλό ενοίκιο.
– Οι μακροχρόνιες μισθώσεις οι οποίες δεν συνοδεύονται με εφάπαξ πληρωμή η οποία ισοδυναμεί τουλάχιστο με το 90% της αγοραίας αξίας, δεν αποτελούν παραδόσεις αγαθών.
Λόγω του γεγονότος ότι πλέον οι μακροχρόνιες μισθώσεις δεν είναι αποτελούν υπηρεσίες αλλά παράδοση αγαθών αλλάξει ο τόπος και ο χρόνος της συναλλαγής. Δηλαδή, σε σχέση με μεταβίβαση ιδιοκτησίας ή με «κατ’ ουσία» μεταβίβαση δικαιώματος να διατίθεται η ιδιοκτησία, θεωρείται ότι λαμβάνει χώρα όταν ολοκληρώνεται το συμβόλαιο της πώλησης της ιδιοκτησίας ανεξαρτήτως αν ο τίτλος ιδιοκτησίας μεταβιβάζεται ταυτόχρονα ή σε μεταγενέστερο στάδιο. Συνεπώς αν ο χρόνος της μεταβίβασης εντοπίζεται μετά την 1/1/19, η συναλλαγή υπόκειται είτε στον κανονικό συντελεστή 19% είτε στον μειωμένο συντελεστή 5% αν πρόκειται για μόνιμη κατοικία.
Βάσει των μεταβατικών διατάξεων, ένα ακίνητο θεωρείται ότι τίθεται στη διάθεση του αγοραστή πριν την 1/1/19 και επομένως η συναλλαγή είναι εξαιρούμενη εάν πληρούνται οι πιο κάτω προϋποθέσεις:
– η ακίνητη ιδιοκτησία τίθεται στη διάθεση του πελάτη πριν την ημερομηνία αλλαγής ακόμη και αν το τιμολόγιο εκδοθεί ή η πληρωμή καταβληθεί μετά την ημερομηνία αλλαγής.
– υπογραφεί συμβόλαιο μεταξύ των μερών που περιλαμβάνει όρο που προβλέπει ότι η ακίνητη ιδιοκτησία διασφαλίζεται για συγκεκριμένο πελάτη (reservation agreement).
-μετά από συμφωνία των μερών, κάποια χρηματικά ποσά έχουν κατατεθεί σε λογαριασμό escrow για να ελευθερωθούν μετά την πραγματοποίηση συμφωνηθέντων όρων
– η συμφωνία για τη συναλλαγή πραγματοποιείται πριν την 1/1/19 αλλά λόγω ειδικών όρων η πώληση πρέπει να επικυρωθεί από Κρατική Αρχή και η έγκριση δίδεται μετά την 1/1/19
– το συμβόλαιο έχει χαρτοσημανθεί και κατατεθεί στο Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας ή στον Έφορο Φορολογίας.

#acaValuations